Många frågor om fastighetsräntefonden Tessin AB (men var finns svaren)
Tessin har emitterat en fond som skall förvalta lån i fastigheter d.v.s. deras egna emitterade fastighetslån.
Så skriver förvaltaren:
Fastighetsräntefonden avser att erbjuda en produkt med begränsad riskkorrelation med börsen samt som ger en god riskjusterad avkastning över tid.
Målavkastningen är 7 – 10 % per år.
Att hitta och utvärdera ett stort antal säkerställda fastighetskrediter är, i både teorin och praktiken, i det närmaste omöjligt för såväl mindre som större aktörer.
Fastighetsräntefonden har lagt in Tessins fastighetslån och f,n, 25 januari 2025 hittar vi 17 av totalt 21 lån där betalningen av räntor och/eller återbetalning av lånet är förlängda, fösenade eller har helt uteblivit d.v.s konkurs
Fondinformationen
Förlängda löptider, försenade eller inställda räntebetalningar och amorteringar och konkurser påverkar så klart fondens möjligheter att lösa in vinstandelslånen. Men detta är inget som fonden redovisar. Därför går det inte heller att beräkna det sanna värdet av fonden.
Fonden har sedan mars 2024 slutat publicera NYHETER och sedan Juni/Juli 2024 har fonden slutat publicera MÅNADSBREV.
Vad är fondens "sanna" värde?
Fonden skall justera NAV-sin kurs beroende på värdeutvecklingen av de underliggande tillgångarna. Så länge lånen är bokförda till samma belopp som står på skuldebrevet och räntan beräknas efter den som avtalats är ju allt frid och fröjd och kursen stiger i takt med att räntorna flyter in.
.
Men om lånen fallerar eller bara en mindre del blir återbetalt minskar så klart kursen med den summa som förlorats..
Fonden uppger inte hur mycket som investerats i respektive lån och inte heller om några nerskrivningar har gjorts.
Till och med lån där låntagaren har gått i konkurs finns fortfarande med på listan över innehav.
För att kunna lösa in vinstandelsbevisen måste fonden få in räntebetalningar och amorteringar. Om räntebetalningarna upphör och låntagarna inte ens återbetalar lånen minskar värdet och NAV-kursen motsvarande förlusten.
I första halvåret 2024 uppgick räntorna till 9,9 miljoner. Kostnaderna var 5,7 miljoner, kreditförlusterna 0,7 miljoner och den effektiva räntan 3,6 miljoner = 5% på årsbasis. Kostnaderna överstiger hälften av ränteinkomsten.
Kostnaderna ökar i takt med att låneportföljen minskar.
Om räntekravet är 7% blir kursen 70%
Hur beräknas fondens värde?
För att hitta de sanna värden måste vi börja "gräva" i siffrorna.
1 april 2022 var det totala vinstandelslånet 286 miljoner
2 maj 2022 261 miljoner
Därefter uppges inte storleken av aktuellt lån längre.
2 maj 2022 uppges i emissionsmeddelandet att fonden nominellt har vinstandelslån emitterat till 248 miljoner.
Därefter saknas information förutom delårsrapporten per 30 juni 2024.
Summa utestående lån nominellt 148 650 507:-
Tillkommer upplupen ränta 28 005 986:-
SUMMA 176 656 483:-
Vi måste också veta hur många låntagare som har problem.
Andelen låntagare med "friska lån" minskade från 84,9 miljoner till 41,7 miljoner mellan 1januari till 30 juni 2024. Lån där betalningen är fördröjd med 30-90 dagar ökade från 6,6 till 17,1 miljoner och andelen med 90 dagar eller mer ökade från 82,1 till 118,6 miljoner eller 80% av lånestocken (f.å. från 16 till 63 miljoner).
Vi kan konstatera att 4 av 5 låntagare är mer än 90 dagar sena med sina betalningar!
Fonden reserverar 0,7 miljoner för kreditförluster men räcker detta verkligen?
Vilka lån ingår då i fondens lånestock idag? Jo, 18 av 21 lån har problem, 2 har fått förlängd löptid men denna låntagare är fusionerade och är avregistrerad och 1 låntagare har ett aktuellt ännu ej förallet lån.
Ingenting av detta finns att läsa på fondens hemsida!